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Baufinanzierung, Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung…?

Viele Familien haben sich im Rahmen der Finanzierung ihres Bauvorhabens bzw. des Kaufs ihrer Immobilie langfristig an eine Bank gebunden. Gerade vor dem Hintergrund der derzeitigen „Achterbahnfahrt“ in der Finanzkrise stellen sich Viele die Frage, ob es möglich wäre, ein bestehendes Darlehen vorzeitig abzulösen und zu günstigeren Konditionen neu zu finanzieren.

Will man vorzeitig aus dem bestehenden Darlehensvertrag „aussteigen“, wird man zwangsläufig von der Bank mit einer Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert. Hierbei handelt es sich, grob gesagt, um die Kompensation des entstandenen Zinsschadens der Bank durch die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages.

Zwar hat die Bank einen Anspruch auf eine Entschädigung, aber der Streitpunkt entsteht in der Berechnung der Höhe dieses Schadens. Je nach dem, welche Berechnungsgrundlagen gewählt werden, können diese Differenzen mehrere Tausend Euro ausmachen. Banken nehmen oft einen Index als Berechnung, der jedoch mit Nachteilen für den Kunden verbunden ist. Dazu hat sich auch der Bundesgerichtshof entsprechend geäußert. Außerdem teilen Banken den Familien vielfach nicht mit, dass sie bei Darlehen, die sehr langfristig laufen (z.B. 15 und mehr Jahre), grundsätzlich die gesetzliche Möglichkeit haben, das Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren (nach vollständigen Empfang der Darlehenssumme) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten vorzeitig zu kündigen.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass innerhalb der gesetzlichen Fristen die verbleibende Darlehensschuld dann vollständig zurückgeführt sein muss. Es bietet sich daher also an, zuerst die neue Finanzierung darzustellen und dann gegebenenfalls zu kündigen. Eine vernünftige Vorplanung ist daher unumgänglich. Zu Sondertilgungen im Darlehensvertrag liegt erstinstanzliche Rechtsprechung vor, die besagt, dass einerseits die künftigen, andererseits die vergangenen und künftigen Sondertilgungsmöglichkeiten mit berechnet werden müssen.

Berücksichtigt man diese Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, „schmilzt“ die Berechnungsgrundlage des Zinsschadens (die Hauptforderung) zusammen. Dies bedeutet, dass der finanzielle Vorteil, der durch die Umschuldung erreicht werden kann, größer wird. Da eine umfassende Darstellung des hoch-komplexen Themas in diesem Umfang nicht möglich ist, empfiehlt sich dringend, die entsprechenden Verträge prüfen zu lassen.

 

Thomas Baumhäkel
Rechtsanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht